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　　家居建材城、農批市場(chǎng)、食品副食批發(fā)市場(chǎng)（食品城）、綜合商貿城等大中型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項目的策劃/招商/銷(xiāo)售代理，找國內一線(xiàn)城市的專(zhuān)業(yè)機構操盤(pán)是比較穩健可靠的。這個(gè)是這些年來(lái)市場(chǎng)反復驗證的結果。
 

 

　　為什么這樣說(shuō)呢？道理有以下兩個(gè)方面：

 

　　一、國內一線(xiàn)城市的專(zhuān)業(yè)操盤(pán)機構接觸考察與合作代理的大中型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項目案例多，操盤(pán)這類(lèi)項目的“臨床經(jīng)驗”比較豐富。

 

　　譬如深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機構每年受合作邀請實(shí)地考察的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項目不下30多個(gè)。千奇百怪的疑難雜癥專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項目都見(jiàn)識過(guò)，而且也都做了仔細研究分析與溝通。其中有些項目緣于開(kāi)發(fā)公司高層的真誠邀請與推薦，還做了當地初步的產(chǎn)業(yè)考察和研究，甚至三分之一的考察項目還做過(guò)專(zhuān)題的提案。不管最終這些項目是否進(jìn)行商業(yè)策劃優(yōu)化服務(wù)合作還是全案代理合作，總之對華錦億爵公司來(lái)說(shuō)，每一個(gè)項目考察都是認認真真付出了心血去仔細做了相關(guān)項目的問(wèn)題解決辦法研究的。這些經(jīng)歷也無(wú)形當中一再提升華錦億爵公司總策劃師與相關(guān)合伙人的專(zhuān)業(yè)水平和專(zhuān)業(yè)能力的。也增強了這類(lèi)項目的“病因診斷”和“項目處方”的綜合能力水平。

 

　　加之這么多年的近300多萬(wàn)平米大中型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項目的親自管理策劃/招商/銷(xiāo)售代理全程操盤(pán)，練就的“臨床經(jīng)驗”的確是其他沒(méi)有這種特殊市場(chǎng)背景的省地縣級代理機構難以比擬的。這就好比為什么每個(gè)省城的大醫院醫療資源與醫生治病水平比每個(gè)省的地縣級醫院普遍要好，而北京的大醫院又比全國各地的省城醫院水平要高。原因在于北京的大醫院每年接待的都是全國各地的大量疑難雜癥案例，自然醫生的看病水平和處方水平能力就上去了。不是說(shuō)省城和地縣級的醫生水平不行，而是相比北京的大醫院醫生，看病的病人沒(méi)有那么多，疑難雜癥沒(méi)有那么多。
 

 

　　因此，筆者這里也沒(méi)有絲毫貶低非一線(xiàn)城市的專(zhuān)業(yè)代理機構的意思，相反這些地方性機構有當地的眾多投資客源優(yōu)勢，也是一線(xiàn)城市的專(zhuān)業(yè)機構代理項目后無(wú)法拒絕相互合作的。

 

　　二、非一線(xiàn)城市的專(zhuān)業(yè)代理機構經(jīng)營(yíng)定位不一樣。他們的核心定位大都只是在銷(xiāo)售代理方面。

 

　　商業(yè)地產(chǎn)項目的市場(chǎng)運營(yíng)前置策劃和行業(yè)商戶(hù)招商代理、市場(chǎng)運營(yíng)管理顧問(wèn)服務(wù)基本上不碰。大多數是定位為渠道分銷(xiāo)公司，渠道代理公司。有些公司也做策劃設計，但更多的也只是偏重于銷(xiāo)售代理方面的廣告策劃設計。這些省地縣級代理公司分布在全國各地，有很多經(jīng)營(yíng)的非常不錯。

 

　　如果就住宅地產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售代理而言，基本上省地縣級代理公司是可以完整解決銷(xiāo)售代理服務(wù)的。但是如果是商業(yè)地產(chǎn)項目整體操盤(pán)，那就是另外一種情況了。前期不做產(chǎn)業(yè)鏈調研，不做商業(yè)運營(yíng)模式規劃和配套設施的建立，不考慮跟政府部門(mén)對接要求商業(yè)配套優(yōu)惠政策和后期的市場(chǎng)運營(yíng)管理辦法，上來(lái)就是賣(mài)鋪，往往賣(mài)著(zhù)賣(mài)著(zhù)，項目就賣(mài)不動(dòng)了。

 

　　原因在哪里？原因就在于當地的代理機構上來(lái)就是大多銷(xiāo)售給投資客，（這也是本地代理機構的核心優(yōu)勢）。新盤(pán)在沒(méi)有開(kāi)業(yè)運營(yíng)的時(shí)候，客觀(guān)上是比較容易“忽悠”買(mǎi)家的。但是往往一期銷(xiāo)售完成，無(wú)法按期開(kāi)業(yè)運營(yíng)，問(wèn)題就出來(lái)了。第二期就“忽悠”不下去了。因為來(lái)的投資客看到一期商業(yè)空空蕩蕩，沒(méi)有商戶(hù)經(jīng)營(yíng)，或者入駐很少，經(jīng)營(yíng)很慘淡，誰(shuí)敢下手買(mǎi)二期的商鋪。更可怕的是一期銷(xiāo)售的大部分是投資客，很多采用的又是全國流行的“十年售后返租”模式，往往前面三年一次性在房款中扣取，免費三年的返租時(shí)間到期之后，開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)沒(méi)有做起來(lái)，后面七年還要每個(gè)月拿錢(qián)支付投資客的租金收益！這對于本來(lái)就開(kāi)發(fā)不成功的開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，相當于脖子上套了一個(gè)繩子，只要不按時(shí)支付返租的租金，這些投資客就會(huì )法院起訴開(kāi)發(fā)公司或者開(kāi)發(fā)公司設立的市場(chǎng)運營(yíng)管理公司，更有甚者還會(huì )去政府部門(mén)鬧事，這也搞得開(kāi)發(fā)公司其他項目也連帶受影響。這也就是為什么前些年很多商業(yè)地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)公司老板跑路的原因。
 

 

　　這種情況商業(yè)“格子鋪”問(wèn)題特別出得最多。不是“格子鋪”的很多項目物業(yè)，也因為招商和運營(yíng)不成功，賣(mài)了之后，就空空蕩蕩放在那里。法律責任是規避了，但是商業(yè)市場(chǎng)還是沒(méi)有做起來(lái)。最終項目的后續用地很多就擱置在那里。開(kāi)發(fā)公司的商業(yè)品牌也就明顯毀掉了。這就是很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目的時(shí)候，缺乏了對商業(yè)地產(chǎn)項目的敬畏之心。把商業(yè)地產(chǎn)項目當成是住宅地產(chǎn)項目來(lái)做。當地單純的銷(xiāo)售代理公司也因為沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)項目的操盤(pán)經(jīng)驗和操盤(pán)能力，往往最終也是做得不歡而散。

 

　　其實(shí)這個(gè)問(wèn)題是有解決辦法的：如果地方性專(zhuān)業(yè)代理機構已經(jīng)與開(kāi)發(fā)公司簽約合作的商業(yè)地產(chǎn)項目，當地代理公司可以推薦開(kāi)發(fā)公司的高層找一線(xiàn)城市的專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行市場(chǎng)運營(yíng)前置策劃與推廣設計代理合作、市場(chǎng)商戶(hù)的招商代理以及包括招商商戶(hù)的銷(xiāo)售去化分銷(xiāo)合作。當地代理機構就專(zhuān)做銷(xiāo)售總代理和渠道分銷(xiāo)總控盤(pán)。這樣既能讓開(kāi)發(fā)公司的項目安全去化，按期開(kāi)業(yè)運營(yíng)，同時(shí)還能讓自己代理公司賺的盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)更多。
 

 

　　為什么呢？因為一線(xiàn)城市專(zhuān)業(yè)機構和地方性專(zhuān)業(yè)機構雙方聯(lián)手，這是優(yōu)勢強強聯(lián)合。首先是能夠確保開(kāi)發(fā)公司項目非常安全，能夠做成爆品，這樣開(kāi)發(fā)商就能順利的開(kāi)發(fā)一期、二期、三期，甚至還可以進(jìn)行區域性連鎖拿地開(kāi)發(fā)。

 

　　這種解決辦法也是華錦億爵公司這些年在與地方性的專(zhuān)業(yè)代理機構打交道中總結與探索出來(lái)的。希望對已經(jīng)與地方性銷(xiāo)售代理公司簽約銷(xiāo)售合作的開(kāi)發(fā)公司老板與高層參考，也希望對全國地方性的專(zhuān)業(yè)代理機構相互合作模式參考。如果新盤(pán)商業(yè)地產(chǎn)項目就是華錦億爵獨家全案策劃與整體代理的，操盤(pán)過(guò)程當中也會(huì )推薦開(kāi)發(fā)公司與地方性專(zhuān)業(yè)代理公司進(jìn)行投資客渠道代理分銷(xiāo)合作。只要是確保專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項目整體商業(yè)策劃與市場(chǎng)運營(yíng)炒作、行業(yè)商戶(hù)招商、自營(yíng)戶(hù)帶頭買(mǎi)鋪等關(guān)鍵環(huán)節控盤(pán)由一線(xiàn)專(zhuān)業(yè)機構來(lái)負責，只要是把握住專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項目的這些操盤(pán)黃金法制，項目完全是可以實(shí)現雙贏(yíng)和多贏(yíng)的。