行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)
商業(yè)地產(chǎn)去庫存將有三大路徑
國家統計局最新發(fā)布數據顯示，截至2016年11月末，商品房待售面積近7億平方米，同比下跌0.8％，系兩年以來(lái)首次下降。然而，占總庫存近三成之多的辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，其待售面積的同比增速均接近10％，去庫存艱難。
多地調查發(fā)現，在政府管控土地供應量的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也在根據市場(chǎng)需求做出自身調整。未來(lái)，創(chuàng )新商業(yè)業(yè)態(tài)、合法轉舵和結合“互聯(lián)網(wǎng)＋”或成商業(yè)地產(chǎn)去庫存三大路徑。
路徑一：開(kāi)發(fā)商創(chuàng )新商業(yè)業(yè)態(tài)
業(yè)內人士認為，重新定位、走差異化競爭的路線(xiàn)，是很多項目面臨的選擇。在全國各地，越來(lái)越多的購物中心開(kāi)始提升體驗式消費。
首先是圍繞“生活＋”概念打造“一站式”服務(wù)。記者調研發(fā)現，在上海重點(diǎn)打造的虹橋商務(wù)區內，**開(kāi)業(yè)的商業(yè)綜合體虹橋天地運營(yíng)一年以來(lái)，已吸引300多家品牌商戶(hù)入駐，工作日接待客流量高達3萬(wàn)－4萬(wàn)人次，周末5萬(wàn)－6萬(wàn)人次，儼然已成為虹橋地區的“一站式”新生活中心。
“當前，中國大量商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之后出租率很低，實(shí)體商鋪的銷(xiāo)售額也一直低位徘徊。如今商業(yè)地產(chǎn)的競爭，是顛覆整個(gè)生活方式的競爭。”龍湖集團相關(guān)負責人表示，“一站式體驗中心更具有‘吸客能力’，可為虹橋商務(wù)區內的辦公人群、周邊居民及游客構筑‘生活新體’。只有對周邊居民和辦公人群的生活方式帶來(lái)革新升級，才能打破傳統購物模式。”
中國新天地、龍湖等開(kāi)發(fā)商還積極創(chuàng )新運營(yíng)模式以輻射周邊社區人群。上海虹橋天地總經(jīng)理陳純介紹說(shuō)，作為國內首家實(shí)現“遠程值機”服務(wù)的購物中心，旅客在虹橋天地購物中心可直接進(jìn)行航班行李托運。“‘商場(chǎng)值機’的概念也吸引了相當一部分商旅人士來(lái)虹橋天地消費。”
其次是提升娛樂(lè )休閑消費比重 利用體驗式業(yè)態(tài)“突圍”。在維持餐飲主流業(yè)態(tài)帶來(lái)的穩定客流之外，各大購物中心還通過(guò)構建“體驗型消費”需求，力爭成為目標客群重復光顧的目的地。
在重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)領(lǐng)跑的重慶新天地，正不斷提升其娛樂(lè )休閑業(yè)態(tài)的比重。重慶新天地項目負責人告訴記者，該項目正構建“體驗型消費”模式。為應對**挑戰及同質(zhì)化競爭，重慶新天地針對客群不斷升級的消費需求，將新天地區域過(guò)去以正餐餐飲為主的業(yè)態(tài)結構，調整為以?shī)蕵?lè )休閑、特色餐飲為主的“體驗型消費”結構，最突出的是將原本7％的娛樂(lè )業(yè)態(tài)比重提升至如今的49％。
“伴隨著(zhù)消費升級的發(fā)展趨勢，龍湖虹橋天街已摒棄‘提袋式’消費，選擇通過(guò)體驗式業(yè)態(tài)突圍。”上海龍湖相關(guān)負責人說(shuō)。
中國金茂董事長(cháng)寧高寧認為，“如今商場(chǎng)不能只做‘試衣間’、‘展示間’，而要升級成為擴大消費型、娛樂(lè )型、體驗型場(chǎng)所。”
最后是導入文化活動(dòng)激活親子消費。除了導入各類(lèi)文化藝術(shù)活動(dòng)外，開(kāi)發(fā)商幾乎都在努力導入親子互動(dòng)活動(dòng)，以全面激活家庭體驗消費。
中國新天地市務(wù)推廣及策略傳播部總監劉夢(mèng)潔認為，現在中國商業(yè)面臨體量較大、庫存較多、租金回報受限等挑戰，但也迎來(lái)中產(chǎn)家庭消費擴大升級的機遇。因此，商業(yè)地產(chǎn)在運營(yíng)方面，一方面要考慮如何合理配比業(yè)態(tài)、引入具有吸客能力的品牌，另一方面則要通過(guò)展開(kāi)多種文化藝術(shù)交流活動(dòng)填補客群空白，豐富客群組合。
路徑二：地方探索商改住合法“轉舵”
如何消化現有商業(yè)庫存，各地也在出招。福建省明確提出，各市、縣（區）要根據本地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，允許房地產(chǎn)企業(yè)適應市場(chǎng)變化，做出住房套型結構調整或房地產(chǎn)項目轉型。福建省還明確未來(lái)供地計劃分五類(lèi)來(lái)調控，分別為“顯著(zhù)增加”“增加”“持平”“適當減少”“減少直至暫停”，由此來(lái)確定房地產(chǎn)市場(chǎng)供應規模。四川省也提出營(yíng)業(yè)用房、辦公用房等商業(yè)用房庫存較大的城市，要嚴格控制新增商業(yè)用房土地供應和規劃指標。
今年3月底，商業(yè)庫存較高的四川省也推出“商改住”新政策。四川省規定，對已全部繳清土地出讓金的待開(kāi)發(fā)商業(yè)用地，可根據土地使用權人申請，在符合規劃和有關(guān)規定條件下，經(jīng)審批轉型為商品住宅用地，重新核定出讓價(jià)款；已建在建的商業(yè)用房在不改變其他規劃條件的前提下，經(jīng)法定程序批準并向社會(huì )公示無(wú)異議后，可改變建筑使用功能，用于教育培訓、幼兒園、康養、文化、旅游等經(jīng)營(yíng)性、公益性用途。
多數開(kāi)發(fā)商對此表示歡迎，認為“商改住”政策給他們提供了一個(gè)合法“轉舵”的機會(huì )。
今年6月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》中提出，“允許將商業(yè)用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價(jià)格應當按照居民標準執行。”
“市場(chǎng)上有大量的商業(yè)存量房沒(méi)有盤(pán)活；還有大量物業(yè)面臨轉型、遺留的物業(yè)體量大，改造難，這些物業(yè)資產(chǎn)成了城市中的‘剩余資產(chǎn)’。我們就考慮通過(guò)整合閑置物業(yè)，打造長(cháng)租公寓。”魔方生活服務(wù)集團董事長(cháng)葛嵐說(shuō)。
“中國有2億以上的流動(dòng)人口，圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿以及生活消費，是一個(gè)萬(wàn)億級的市場(chǎng)。”葛嵐透露，自2010年成立以來(lái)，魔方在北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、蘇州等全國15個(gè)大中型城市通過(guò)盤(pán)活存量房，已設立近200家門(mén)店，房屋租賃數量約3萬(wàn)間，為近5萬(wàn)余名租戶(hù)提供服務(wù)。
路徑三：結合“互聯(lián)網(wǎng)＋”去庫存
戴德梁行中國區投顧部董事總經(jīng)理葉建成建議，“在寫(xiě)字樓市場(chǎng)上，應借助‘互聯(lián)網(wǎng)＋’實(shí)現科技、資源的協(xié)同布局。如聯(lián)合辦公等形式，在去商業(yè)庫存的同時(shí)，更可成為兼顧成本效益和共享工作環(huán)境的新辦公趨勢。”
仲量聯(lián)行近日發(fā)布的《聯(lián)合辦公：短瞬即逝還是大勢所趨？》白皮書(shū)顯示，2015年前中國僅有為數不多的獨立聯(lián)合辦公空間。但在過(guò)去的12個(gè)月，聯(lián)合辦公空間在中國的一二線(xiàn)發(fā)展速度異常迅猛。以北京和上海為例，僅在過(guò)去的18個(gè)月中，就已經(jīng)建成了超過(guò)500處的聯(lián)合辦公空間。如SOHO中國于2015年推出了聯(lián)合辦公品牌“SOHO3Q”，多家全球聯(lián)合辦公知名企業(yè)如WeWork也已在2016年紛紛進(jìn)駐中國。
仲量聯(lián)行認為，中國政府對創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)的大力支持，以及現代科技的迅速發(fā)展，讓存量商業(yè)地產(chǎn)成為聯(lián)合辦公方案的最佳選擇。
記者調查發(fā)現，當前運作較為成功的聯(lián)合辦公空間不僅可以將線(xiàn)上和線(xiàn)下的服務(wù)融合，還能提供其他高端服務(wù)選項，著(zhù)力營(yíng)造在線(xiàn)社群。
例如，近日SOHO中國就與摩拜單車(chē)宣布了戰略合作，從而為SOHO中國的租戶(hù)提供綠色、便捷、高效的出行解決方案。SOHO中國董事長(cháng)潘石屹表示，合作將以SOHO中國在上海的部分商業(yè)項目作為開(kāi)端，位于上海市淮海中路商圈的SOHO復興廣場(chǎng)為**試點(diǎn)項目。之后，外灘SOHO、凌空SOHO等項目也將陸續加入合作項目名單。